ขายบ้านที่ยังติดจำนองกับธนาคารทำได้ โดยไม่ต้องหาเงินมาปิดหนี้เองก่อน เพราะในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน จะทำเรื่อง "ไถ่ถอนจำนอง (ปลอดจำนอง)" ด้วยเงินจากผู้ซื้อก่อน แล้วจึงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในคราวเดียวกัน หากราคาขายสูงกว่ายอดหนี้คงเหลือ ส่วนต่างจะเป็นของคุณ กุญแจสำคัญคือการขอ "ยอดปิดบัญชี ณ วันโอน" จากธนาคารเดิมให้ชัดเจนก่อน
การจำนองคือการนำบ้านไปเป็นหลักประกันเงินกู้ กรรมสิทธิ์ในบ้านยังเป็นของคุณ (เจ้าของ) เพียงแต่กรมที่ดินบันทึก "ภาระจำนอง" ไว้หลังโฉนด ดังนั้นเจ้าของยังมีสิทธิขายบ้านได้ตามปกติ เพียงต้องปลดภาระจำนองนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ด้วยการนำเงินไปปิดหนี้กับธนาคารเจ้าหนี้เดิม จุดนี้ต่างจากการขายฝากที่กรรมสิทธิ์โอนไปอยู่กับผู้ซื้อฝากแล้ว (อ่าน ขายบ้านหลุดขายฝากหรือก่อนโดนยึด)
1. ติดต่อธนาคารเดิม แจ้งความประสงค์จะขาย และขอ "ยอดหนี้คงเหลือ/ยอดปิดบัญชี" ณ วันที่คาดว่าจะโอน ตัวเลขนี้รวมเงินต้น ดอกเบี้ยค้าง และค่าธรรมเนียมไถ่ถอน (ถ้ามี)
2. ตกลงราคากับผู้ซื้อ และทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีส่วนใด
3. นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน พร้อมแจ้งธนาคารเดิมให้ส่งเจ้าหน้าที่และโฉนดตัวจริง (ที่ธนาคารถือไว้) มาในวันนั้น
4. วันโอน: เจ้าหน้าที่จะทำ "จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง" ก่อน โดยใช้เงินจากผู้ซื้อชำระปิดหนี้ให้ธนาคารเดิม เมื่อปลอดจำนองแล้วจึง "จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์" ให้ผู้ซื้อทันที
5. รับส่วนต่าง = ราคาขาย − ยอดหนี้ที่ปิด − ค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่ตกลง
ผู้ซื้อเงินสด (เช่น ผู้รับซื้อโดยตรงอย่าง KhaiDai): พร้อมจ่ายทันที ไม่ต้องรอสินเชื่อ นัดโอนได้เร็วเมื่อเอกสารครบ กระบวนการมักจบใน ประมาณ 3 วัน
ผู้ซื้อที่ต้องขอสินเชื่อ: ต้องรอธนาคารผู้ซื้ออนุมัติ และประสานงาน 3 ฝ่าย (คุณ–ธนาคารเดิม–ธนาคารผู้ซื้อ) ในวันโอน ใช้เวลานานกว่าและมีความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน
หากยอดหนี้คงเหลือสูงกว่าราคาที่ขายได้ (ติดลบ) วันโอนจะต้องมีเงินปิดหนี้ให้ครบ ทางเลือกคือหาเงินมาโปะส่วนต่าง หรือเจรจากับธนาคารเรื่องปรับโครงสร้างหนี้ก่อนตัดสินใจขาย หากกำลังผ่อนไม่ไหว ควรรีบดำเนินการก่อนถูกฟ้องบังคับคดี อ่านทางเลือกทั้งหมดได้ที่ ผ่อนบ้านไม่ไหวทำอย่างไร
นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีตามปกติแล้ว การไถ่ถอนจำนองมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอนที่กรมที่ดินด้วย ทั้งนี้รัฐมีมาตรการลดค่าจดจำนองและค่าโอนเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเพดานที่กำหนด ซึ่งมีวันหมดอายุ ควรตรวจสอบเงื่อนไขและอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนทำรายการ รายละเอียดภาษีอ่านได้ที่ ภาษีและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน
📌 หมายเหตุ: มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน/จดจำนองเป็นมาตรการชั่วคราวที่ภาครัฐทบทวนและต่ออายุเป็นระยะ กรุณาตรวจสอบสถานะ เงื่อนไข และวันสิ้นสุดของมาตรการ ณ ช่วงเวลาที่จะทำธุรกรรมจริง กับกรมที่ดินหรือกรมสรรพากรก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
ก้าวแรกคือรู้ราคาบ้านของคุณเทียบกับยอดหนี้ ใช้บริการประเมินราคาออนไลน์ฟรีของ KhaiDai ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่มีข้อผูกมัด ทีมงานช่วยประสานธนาคาร ไถ่ถอนจำนอง และปิดดีลจ่ายเงินสดให้ได้ภายใน 3 วัน
ไม่ต้อง การไถ่ถอนจำนองทำในวันโอนโดยใช้เงินจากผู้ซื้อ ปิดหนี้ธนาคารเดิมและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในวันเดียวกัน คุณไม่ต้องสำรองเงินก้อนไปปิดหนี้ล่วงหน้า
ได้ ตราบใดที่ยังไม่ถูกศาลพิพากษาบังคับคดีหรือนำออกขายทอดตลาด ควรรีบดำเนินการ เพราะการขายเองมักได้ราคาดีกว่าปล่อยให้ถึงขั้นตอนขายทอดตลาด อ่านเพิ่มที่ ขายบ้านก่อนโดนยึด
ถ้าผู้ซื้อเป็นเงินสดและเอกสารพร้อม อาจปิดได้ในไม่กี่วัน แต่ถ้าผู้ซื้อต้องขอสินเชื่อจะใช้เวลาหลายสัปดาห์เพราะต้องรอผลอนุมัติและประสานสามฝ่ายในวันโอน
ติดต่อธนาคารเจ้าของสินเชื่อเพื่อขอยอดปิดบัญชี ณ วันที่จะโอน ธนาคารจะคำนวณเงินต้นบวกดอกเบี้ยถึงวันนั้นให้ ตัวเลขนี้ใช้วางแผนว่าจะเหลือส่วนต่างเท่าไร
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999