ยังมีทางออก ถ้ารีบทำก่อน "หมดสิทธิไถ่" (กรณีขายฝาก) หรือก่อน "ขายทอดตลาด" (กรณีจำนองที่ถูกบังคับคดี) เพราะเมื่อบ้านหลุดขายฝากหรือถูกขายทอดตลาดไปแล้ว คุณจะเสียกรรมสิทธิ์และอำนาจต่อรองทั้งหมด แต่ในช่วงที่ยังมีสิทธิอยู่ คุณสามารถหาเงินมาไถ่คืนแล้วขายเอง หรือให้ผู้รับซื้อเข้ามาช่วยไถ่ถอนและซื้อต่อ เพื่อเปลี่ยนบ้านเป็นเงินสดก่อนเสียไปเปล่า ๆ
จำนอง: บ้านเป็นหลักประกันเงินกู้ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ หากค้างชำระจนธนาคารฟ้อง ศาลจะสั่งบังคับคดีและนำบ้านออก "ขายทอดตลาด" — คุณยังขายเองได้จนกว่าจะถึงขั้นตอนนั้น (ดู ขายบ้านติดจำนอง)
ขายฝาก: คุณ "ขาย" บ้านให้ผู้ซื้อฝากไปแล้ว โดยกรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน คุณเหลือเพียง "สิทธิไถ่คืน" ภายในกำหนด หากไม่ไถ่ตามเวลา บ้านจะ "หลุดขายฝาก" ตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด
เพราะกรรมสิทธิ์ต่างกัน วิธีแก้จึงต่างกัน ประเด็นร่วมคือ "เวลา" เป็นตัวกำหนดทุกอย่าง
กฎหมายฉบับนี้คุ้มครองผู้ขายฝากที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรมหลายเรื่อง เช่น
ระยะเวลาไถ่: ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันจดทะเบียน หากระบุน้อยหรือมากกว่านั้น กฎหมายให้ถือเป็น 1 ปีหรือ 10 ปีแล้วแต่กรณี
เพดานผลตอบแทน (สินไถ่): ค่าตอบแทนการไถ่คิดได้ไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก
ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือน: ต้องแจ้งผู้ขายฝากเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน หากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด
ไถ่ก่อนกำหนดได้: ผู้ขายฝากไถ่คืนก่อนครบกำหนดได้ และสินไถ่จะลดลงตามสัดส่วนเวลาที่เหลือ
ยังอยู่อาศัยได้: โดยหลักผู้ขายฝากมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์ (อยู่อาศัย/ทำกิน) จนกว่าจะครบกำหนดไถ่
> ข้อกฎหมายเป็นเพียงสรุปหลักการ กรณีจริงมีรายละเอียดปลีกย่อยและมีการปรับปรุงได้ ควรตรวจสอบตัวบทล่าสุดและปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนดำเนินการทุกครั้ง
1. หาเงินมาไถ่คืนก่อนครบกำหนด แล้วนำบ้านที่ปลอดภาระไปขายในราคาตลาดเต็ม เป็นทางที่ได้เงินสุทธิมากที่สุดถ้าทำทัน
2. ให้ผู้รับซื้อเข้ามาช่วยไถ่ถอนและซื้อต่อ หากมูลค่าบ้านสูงกว่าสินไถ่ ผู้รับซื้ออาจจ่ายไถ่ถอนขายฝากให้ แล้วรับโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนต่างหลังหักสินไถ่และค่าใช้จ่ายคืนให้คุณ คล้ายกลไกการปิดหนี้ในดีลบ้านติดจำนอง
3. เจรจากับผู้ซื้อฝาก เรื่องขยายเวลาหรือเงื่อนไข (ขึ้นอยู่กับความยินยอมของอีกฝ่าย)
หากค้างผ่อนจนธนาคารเริ่มดำเนินคดี ช่วงก่อนศาลพิพากษาบังคับคดีหรือก่อนวันขายทอดตลาด คุณยัง "ขายเอง" เพื่อปิดหนี้ได้ ซึ่งมักได้ราคาดีกว่าปล่อยให้บ้านเข้าสู่การขายทอดตลาดที่มักขายได้ต่ำกว่าราคาตลาด และหากเงินขายทอดตลาดไม่พอใช้หนี้ คุณอาจยังต้องรับผิดในส่วนที่ขาด การรีบขายเองจึงช่วยจำกัดความเสียหาย อ่านทางเลือกเพิ่มเติมที่ ผ่อนบ้านไม่ไหวทำอย่างไร
เมื่อ "เวลา" คือทุกอย่าง ก้าวแรกคือรู้มูลค่าบ้านของคุณให้เร็วที่สุด ใช้บริการประเมินราคาออนไลน์ฟรีของ KhaiDai ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่มีข้อผูกมัด หากมูลค่าบ้านมากกว่าภาระที่ค้างอยู่ ทีมงานช่วยวางแผนไถ่ถอนและปิดดีลจ่ายเงินสดให้ทันเวลา
เมื่อพ้นกำหนดไถ่และไม่มีสิทธิไถ่ตามกฎหมายเหลือแล้ว กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด การได้คืนขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ซื้อฝากเท่านั้น จึงต้องรีบดำเนินการ "ก่อน" ครบกำหนด
โดยตรงไม่ได้ เพราะกรรมสิทธิ์อยู่กับผู้ซื้อฝากแล้ว สิ่งที่ทำได้คือใช้ "สิทธิไถ่" ไถ่คืนก่อน แล้วจึงขาย หรือให้ผู้รับซื้อช่วยไถ่ถอนแล้วรับโอนต่อ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อจัดโครงสร้างให้ถูกต้อง
ตาม พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 หากผู้ซื้อฝากไม่แจ้งเตือนล่วงหน้า 3–6 เดือน ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดไถ่ ควรเก็บหลักฐานและปรึกษาทนายเพื่อรักษาสิทธิ
ขายเองมักได้ราคาใกล้เคียงตลาดและควบคุมกระบวนการได้ ส่วนการขายทอดตลาดมักได้ราคาต่ำกว่าและคุณเสียอำนาจต่อรอง อีกทั้งอาจยังต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ขายได้ไม่พอ
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999