ถ้าผ่อนบ้านไม่ไหว สิ่งที่ควรทำทันทีคืออย่าเงียบหนีหนี้ แต่ให้รีบติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้ และประเมินทางเลือกอื่นควบคู่ไปด้วย เช่น รีไฟแนนซ์ พักชำระเงินต้น หรือขายบ้านก่อนที่จะถูกฟ้องยึด ยิ่งจัดการเร็วเท่าไร ทางเลือกยิ่งมาก และความเสียหายยิ่งน้อย เพราะเมื่อค้างชำระจนถูกฟ้องบังคับคดีและขายทอดตลาด คุณมักได้เงินคืนน้อยกว่าการตัดสินใจขายเองตั้งแต่ต้นมาก
โดยทั่วไป เมื่อขาดผ่อนบ้านติดต่อกันประมาณ 3 งวด ธนาคารจะเริ่มออกหนังสือทวงถามและเตือนให้ชำระ หากยังไม่ชำระ ธนาคารมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องบังคับจำนอง เข้าสู่กระบวนการยึดและขายทอดตลาดในที่สุด ซึ่งอาจกินเวลาหลายเดือนถึงเป็นปี ช่วงเวลานี้แหละคือ "หน้าต่างโอกาส" ที่คุณยังตัดสินใจเองได้ ก่อนที่อำนาจการตัดสินใจจะไปอยู่ในมือศาลและกรมบังคับคดี
ติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับเงื่อนไข เช่น ยืดระยะเวลาผ่อน ลดค่างวดต่อเดือน หรือพักชำระเงินต้นชั่วคราว เหมาะกับคนที่รายได้สะดุดชั่วคราวแต่ยังพอไปต่อได้ ข้อดีคือได้อยู่บ้านต่อ ข้อเสียคือระยะเวลาผ่อนและดอกเบี้ยรวมอาจเพิ่มขึ้น
ย้ายสินเชื่อไปธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อลดค่างวด เหมาะกับคนที่ประวัติการผ่อนยังดีและผ่อนมาเกิน 3 ปีแล้ว ข้อดีคือลดภาระดอกเบี้ยระยะยาว ข้อเสียคือมีค่าใช้จ่ายในการจดจำนองใหม่และต้องมีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์
บางช่วงเวลาจะมีมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้จากธนาคารแห่งประเทศไทยหรือสถาบันการเงิน เช่น พักชำระ ลดดอกเบี้ย ควรสอบถามธนาคารว่ามีโครงการที่คุณเข้าเกณฑ์หรือไม่ และตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดเสมอ
หากบ้านมีพื้นที่ให้เช่าได้ การปล่อยเช่าบางส่วนหรือทั้งหลังชั่วคราวช่วยให้มีกระแสเงินสดมาโปะค่างวด เหมาะกับคนที่ย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ แต่ต้องบริหารจัดการผู้เช่าและความเสี่ยงเรื่องการชำระค่าเช่า
ถ้าประเมินแล้วว่าไปต่อไม่ไหวจริง การขายบ้านเองตั้งแต่ยังไม่ถูกฟ้อง เป็นทางที่รักษามูลค่าได้ดีที่สุด เพราะคุณควบคุมราคาและเวลาได้ นำเงินไปปิดหนี้ธนาคาร ส่วนที่เหลือเก็บไว้เริ่มต้นใหม่ ต่างจากการปล่อยให้ขายทอดตลาดที่มักได้ราคาต่ำ วิธีนี้จับคู่ได้ดีกับการขายบ้านด่วนได้เงินใน 3 วัน
หากต้องการความเร็วและความแน่นอน การขายให้ผู้รับซื้อที่พร้อมไถ่ถอนจำนองให้ ช่วยปิดจบภาระได้เร็ว แม้บ้านจะยังติดจำนองหรือสภาพไม่พร้อมขายก็ตาม อ่านความแตกต่างได้ที่รับซื้อบ้านต่างจากขายผ่านนายหน้าอย่างไร และกรณีบ้านสภาพทรุดโทรมที่รับซื้อบ้านทุกสภาพ
อย่าหนีหาย การเลี่ยงติดต่อธนาคารทำให้เสียโอกาสเจรจา และเร่งกระบวนการฟ้องให้เร็วขึ้น
อย่ากู้หนี้นอกระบบมาโปะ ดอกเบี้ยสูงจะทำให้สถานการณ์แย่ลงกว่าเดิม
อย่ารอจนถูกฟ้อง เพราะเมื่อเข้าสู่ขายทอดตลาด คุณจะเสียอำนาจต่อรองและมักได้เงินคืนน้อยลง
ถ้ากำลังกังวลเรื่องค่างวด ก้าวแรกที่ช่วยให้เห็นทางออกคือรู้ว่าบ้านของคุณมีมูลค่าเท่าไร ลองใช้ประเมินราคาออนไลน์ฟรีของ KhaiDai เพื่อดูว่าขายแล้วพอปิดหนี้และเหลือเงินตั้งต้นใหม่หรือไม่ รู้ราคาก่อน ตัดสินใจได้ดีขึ้น และถ้าต้องการความเร็ว เราช่วยประสานไถ่ถอนและปิดดีลให้ได้ใน 3 วัน
โดยทั่วไปธนาคารจะเริ่มดำเนินการเมื่อค้างชำระประมาณ 3 งวดขึ้นไป แต่การยึดจริงต้องผ่านการบอกเลิกสัญญาและฟ้องบังคับคดี ซึ่งใช้เวลาอีกหลายเดือน ช่วงนี้คุณยังเจรจาหรือขายเองได้
ได้ ผู้ซื้อหรือผู้รับซื้อจะนำเงินไปไถ่ถอนจำนองกับธนาคารในวันโอน แล้วจ่ายส่วนที่เหลือให้คุณ ทำให้ปิดหนี้และโอนกรรมสิทธิ์ได้ในคราวเดียว
ควรเจรจากับธนาคารเรื่องส่วนต่างที่เหลือ (ยอดหนี้คงเหลือ) ก่อนโอน บางกรณีธนาคารยอมลดหรือผ่อนผัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ประสานงานกับธนาคารจะช่วยได้มาก
โดยทั่วไปดีกว่า เพราะการขายเองคุณควบคุมราคาและเวลาได้ ขณะที่การขายทอดตลาดมักได้ราคาต่ำกว่าราคาตลาด และยังมีค่าใช้จ่ายในกระบวนการบังคับคดี
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999