การขายบ้านมีค่าใช้จ่ายหลักที่กรมที่ดิน 4 รายการ ได้แก่ (1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี (3) อากรแสตมป์ 0.5% หากไม่เข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และ (4) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ที่คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขเหล่านี้อ้างอิงหลักเกณฑ์ของกรมที่ดินและกรมสรรพากร ทั้งนี้อัตราและมาตรการลดหย่อนมีการปรับปรุงเป็นระยะ จึงควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับหน่วยงานราชการก่อนทำนิติกรรมทุกครั้ง
| จำนวนปีถือครอง | หักค่าใช้จ่ายได้ |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
คิดที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ของกรมที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทุกกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจ่าย หรือแบ่งกันคนละครึ่ง ควรระบุให้ชัดในสัญญาซื้อขาย
คิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีนี้เมื่อ ขายบ้านภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่ถึง 1 ปี
กรณีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่
ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปีนับจากวันได้กรรมสิทธิ์
มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี
ได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยทางมรดก
คิดที่ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า จุดสำคัญคือ อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะจะเสีย "อย่างใดอย่างหนึ่ง" ไม่เสียซ้ำซ้อน กล่าวคือ ถ้าเข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ แต่ถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ถือครองเกิน 5 ปี) จึงจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
เป็นรายการที่คำนวณซับซ้อนที่สุด โดยใช้ ราคาประเมินของกรมที่ดิน เป็นฐาน (ไม่ใช่ราคาขายจริง) แล้วดำเนินการดังนี้
1. หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือครองสั้นยิ่งหักได้มาก)
2. นำเงินได้ที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = เงินได้เฉลี่ยต่อปี
3. คำนวณภาษีจากเงินได้เฉลี่ยต่อปีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได
4. นำภาษีต่อปีคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = ภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด
จำนวนปีถือครองนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ถึงปีที่โอน เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับสูงสุดไม่เกิน 10 ปี
ตารางหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามปีถือครอง (อ้างอิงหลักเกณฑ์กรมสรรพากร)
สมมติขายบ้านราคาประเมิน 3,000,000 บาท ถือครอง 4 ปี
หักค่าใช้จ่ายเหมา 71% = 2,130,000 บาท เหลือเงินได้ 870,000 บาท
เฉลี่ยต่อปี = 870,000 ÷ 4 = 217,500 บาท/ปี
นำ 217,500 บาทไปคำนวณภาษีขั้นบันได แล้วคูณกลับด้วย 4 ปี = ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ตัวอย่างนี้เป็นการอธิบายวิธีคิดเบื้องต้นเท่านั้น ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมินและอัตราภาษีขณะทำรายการ แนะนำให้ใช้โปรแกรมคำนวณของกรมสรรพากรหรือปรึกษาเจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อความแม่นยำ
ที่ผ่านมารัฐมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ข้อควรทราบสำคัญ
มาตรการนี้ช่วยลดภาระฝั่ง ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เป็นหลัก (มักเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ) ไม่ได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
มาตรการมี กำหนดระยะเวลาสิ้นสุด และมีการต่ออายุ/ปรับเงื่อนไขเป็นระยะ ล่าสุดคณะรัฐมนตรีต่ออายุมาตรการลดค่าโอน/จดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 เพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/สัญญา เฉพาะที่อยู่อาศัย (ไม่รวมที่ดินเปล่า)
ต้องตรวจสอบสถานะและเงื่อนไขล่าสุด กับกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินก่อนทำรายการเสมอ เพราะอัตราและเพดานราคาอาจเปลี่ยนแปลง
📌 หมายเหตุ: มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน/จดจำนองเป็นมาตรการชั่วคราวที่ภาครัฐทบทวนและต่ออายุเป็นระยะ กรุณาตรวจสอบสถานะ เงื่อนไข และวันสิ้นสุดของมาตรการ ณ ช่วงเวลาที่จะทำธุรกรรมจริง กับกรมที่ดินหรือกรมสรรพากรก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
ค่าธรรมเนียมและภาษีเหล่านี้ตามกฎหมายมีผู้มีหน้าที่ชำระต่างกัน แต่ในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงกันเองว่าใครรับผิดชอบส่วนใด สิ่งสำคัญคือ ระบุให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในวันโอน หากขายให้ผู้รับซื้อที่โปร่งใส ควรได้รับตารางสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนถึงวันนัด
ก่อนขาย อย่าลืมเตรียมเอกสารที่ต้องใช้เวลาขายบ้านให้ครบ และรู้ราคาประเมินของบ้านตัวเองด้วยการประเมินราคาบ้านก่อนขาย
ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านมีหลายส่วน การรู้ราคาประเมินและราคาตลาดของบ้านช่วยให้คุณคำนวณเงินสุทธิได้ใกล้เคียงความจริง เริ่มด้วยประเมินราคาออนไลน์ฟรีของ KhaiDai แล้วทีมงานช่วยประเมินค่าใช้จ่ายในการโอนให้เห็นภาพชัดก่อนตัดสินใจ ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่มีข้อผูกมัด
ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมักมีทุกกรณีที่โอนกรรมสิทธิ์ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะจะเสียเฉพาะเมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
จริง เพราะเมื่อถือครองเกิน 5 ปีจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือเพียงอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายลงได้พอสมควร การมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีก็ให้ผลยกเว้นเช่นกัน
คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ได้อิงราคาซื้อขายจริง ต่างจากภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ที่ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน
อัตราค่าธรรมเนียมและหลักเกณฑ์ภาษีเป็นไปตามที่กรมที่ดินและกรมสรรพากรกำหนด ซึ่งอาจปรับปรุงได้ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าโอนที่มีวันหมดอายุ ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับหน่วยงานราชการหรือใช้โปรแกรมคำนวณของกรมสรรพากรก่อนทำรายการ
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999