การประเมินราคาบ้านด้วยตัวเองทำได้ใน 5 ขั้นตอน คือ (1) หาราคาประเมินของกรมที่ดิน (2) เทียบราคาซื้อขายจริงในละแวกเดียวกัน (3) ปรับตามสภาพและอายุบ้าน (4) บวกลบตามทำเลและปัจจัยพิเศษ และ (5) ตั้งกรอบราคาต่ำสุด-สูงสุด วิธีนี้ช่วยให้คุณรู้ราคาบ้านคร่าว ๆ ก่อนคุยกับผู้ซื้อหรือนายหน้า จะได้ไม่ตั้งราคาสูงเกินจนขายไม่ออก หรือต่ำเกินจนเสียเปรียบ
เพราะ "ราคาที่คุณอยากได้" กับ "ราคาที่ตลาดยอมจ่าย" มักไม่เท่ากัน การประเมินราคาบ้านด้วยตัวเองก่อนช่วยให้คุณมีจุดอ้างอิงเวลาต่อรอง รู้ทันทีว่าข้อเสนอที่ได้รับนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ และวางแผนการเงินได้แม่นยำขึ้น โดยเฉพาะถ้าคุณกำลังจะปิดหนี้หรือซื้อบ้านหลังใหม่
ราคาประเมินทุนทรัพย์คือราคาที่ราชการใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ตรวจสอบได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์หรือสำนักงานที่ดิน ราคานี้มักต่ำกว่าราคาตลาด แต่ใช้เป็น "ราคาพื้น" อ้างอิงได้ดี และยังจำเป็นต่อการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน
วิธีที่แม่นที่สุดคือดูราคาบ้าน "แบบเดียวกัน ทำเลใกล้กัน" ที่เพิ่งขายได้จริง ลองค้นจากเว็บประกาศอสังหาริมทรัพย์ โครงการใกล้เคียง หรือสอบถามคนในพื้นที่ ให้โฟกัสที่บ้านขนาดใกล้เคียง อายุใกล้กัน และอยู่ในซอยหรือหมู่บ้านเดียวกัน จากนั้นหาค่าเฉลี่ยราคาต่อตารางวาหรือต่อตารางเมตร
นำราคาอ้างอิงมาปรับขึ้นหรือลงตามสภาพจริง เช่น บ้านที่รีโนเวทใหม่ ต่อเติมเรียบร้อย มีเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน จะได้ราคาสูงกว่า ส่วนบ้านที่มีรอยร้าว หลังคารั่ว หรือระบบไฟ-ประปาเก่า จะถูกหักลบ ทั้งนี้หากบ้านทรุดโทรมมากก็ยังขายได้ เพียงแต่ราคาจะสะท้อนต้นทุนซ่อม (อ่านต่อ: รับซื้อบ้านทุกสภาพ)
ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด บ้านใกล้รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน หรือถนนใหญ่ มักได้ราคาดีกว่า ในทางกลับกัน บ้านติดที่ลุ่มน้ำท่วมซ้ำ ทางเข้าแคบ หรือติดพื้นที่เสี่ยง อาจถูกปรับราคาลง อย่าลืมพิจารณาทิศทางบ้าน ขนาดหน้ากว้างที่ดิน และการใช้ประโยชน์ของผังเมืองด้วย
สุดท้ายให้กำหนดเป็น "ช่วงราคา" ไม่ใช่ตัวเลขเดียว เช่น 2.8–3.1 ล้านบาท โดยราคาสูงสุดคือกรณีขายเองรอผู้ซื้อที่ใช่และตลาดดี ส่วนราคาต่ำสุดคือกรณีต้องการขายเร็ว ช่วงราคานี้จะเป็นเข็มทิศให้คุณตัดสินใจได้ทุกข้อเสนอ
อย่าใช้ "ราคาที่เพื่อนบ้านตั้งขาย" เป็นเกณฑ์ เพราะราคาตั้งขายไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง
อย่าลืมหักค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ค่าธรรมเนียมโอนและภาษี ออกจากเงินที่คาดว่าจะได้รับสุทธิ
ราคาตลาดเปลี่ยนตามภาวะเศรษฐกิจและดอกเบี้ย ควรอ้างอิงข้อมูลที่ทันสมัย
การประเมินเองเป็นเพียงจุดตั้งต้น หากต้องการตัวเลขที่ใกล้ความจริงที่สุด ควรให้ผู้เชี่ยวชาญที่มีฐานข้อมูลตลาดช่วยประเมินซ้ำ
หลังประเมินเบื้องต้นด้วยตัวเองแล้ว ลองเทียบกับบริการประเมินราคาออนไลน์ฟรีของ KhaiDai เพื่อดูช่วงราคาจากข้อมูลตลาดจริง ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่มีข้อผูกมัด และถ้าอยากขายเร็ว อ่านต่อได้ที่ ขายบ้านด่วนได้เงินใน 3 วัน
ต่างกันได้พอสมควร ราคาประเมินราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด เพราะออกแบบมาเพื่อคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง จึงควรใช้ราคาตลาดเป็นหลักในการตั้งราคาขาย
เครื่องมือประเมินออนไลน์ให้ช่วงราคาเบื้องต้นที่ดีจากข้อมูลทำเลและขนาด แต่ยังไม่เห็นสภาพจริงของบ้าน ผลที่ได้จึงควรใช้เป็นจุดตั้งต้น แล้วให้ทีมงานเข้าดูบ้านเพื่อยืนยันราคาอีกครั้ง
ขึ้นอยู่กับว่าปรับปรุงอะไรและทำเลรองรับราคาได้แค่ไหน งานที่เพิ่มมูลค่าชัดเจนคือครัว ห้องน้ำ และการแก้ปัญหาโครงสร้าง แต่บางกรณีต้นทุนซ่อมอาจไม่คุ้มกับราคาที่เพิ่ม การขายตามสภาพให้ผู้รับซื้อที่รีโนเวทเองอาจคุ้มกว่า
สำหรับการขายทั่วไปไม่จำเป็น การประเมินเองบวกกับเครื่องมือออนไลน์ก็เพียงพอ แต่หากเป็นทรัพย์มูลค่าสูงหรือมีข้อพิพาท การมีรายงานประเมินจากผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาตจะช่วยให้มั่นใจขึ้น
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999