ถ้าบ้านของคุณติดป้ายขายมานานหลายเดือน โทรศัพท์ก็เงียบ นายหน้าก็เปลี่ยนหน้ามาหลายคน แต่บ้านยังเป็นบ้านหลังเดิมที่ไม่มีใครสนใจ ความรู้สึกท้อแท้และเป็นห่วงเรื่องเงินเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ดี บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจว่าทำไมบ้านเก่าทรุดโทรมถึงขายไม่ออก และมีทางเลือกอะไรบ้างที่จะช่วยให้เรื่องนี้จบลงได้เร็วขึ้น
ลองนึกภาพคุณสมชาย (นามสมมติ) เจ้าของบ้านเดี่ยวอายุกว่า 25 ปีในย่านชานเมือง หลังคารั่ว ผนังมีรอยร้าว ระบบไฟฟ้าเก่า ลูกๆ ย้ายออกไปมีครอบครัวของตัวเองแล้ว คุณสมชายตัดสินใจประกาศขายบ้านผ่านเว็บไซต์และนายหน้าท้องถิ่น ตั้งราคาตามที่คิดว่าเหมาะสม
ผ่านไป 3 เดือนแรก มีคนโทรมาถามไม่กี่สาย ผ่านไป 6 เดือน ราคาถูกลดลงมาแล้วสามรอบ แต่ก็ยังไม่มีใครตัดสินใจซื้อจริงจัง คนที่มาดูบ้านหลายคนบอกตรงๆ ว่า 'สภาพบ้านทรุดมาก ต้องซ่อมเยอะ ไม่คุ้มราคานี้' บางรายก็เงียบหายไปหลังจากเห็นสภาพจริง
นี่คือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านเก่าจำนวนมากในประเทศไทย บ้านที่ประกาศขายเกิน 6 เดือนโดยไม่มีความคืบหน้า มักไม่ใช่เพราะบ้านไม่มีค่า แต่เป็นเพราะช่องว่างระหว่างสิ่งที่ผู้ขายคาดหวังกับสิ่งที่ตลาดพร้อมจะจ่าย
การที่บ้านขายไม่ออกมักไม่ได้มีสาเหตุเดียว แต่เป็นการผสมกันของหลายปัจจัยที่ควรแยกแยะให้ชัดเจน เพื่อจะได้แก้ไขได้ตรงจุด
ผู้ซื้อบ้านทั่วไปที่ต้องการซื้อไว้อยู่เอง มักไม่มีความพร้อมด้านเวลาและเงินทุนในการซ่อมแซมใหญ่ เมื่อเห็นรอยรั่ว ผนังร้าว หรือระบบไฟฟ้าเก่า พวกเขาจะคำนวณค่าซ่อมในใจแล้วต่อรองราคาลงมาก หรือเลือกที่จะไม่ซื้อไปเลย เพราะรู้สึกว่าความเสี่ยงสูงเกินไป
หลายครั้งเจ้าของบ้านตั้งราคาจากความผูกพันทางใจหรือราคาที่ซื้อมาบวกต้นทุนที่ลงไป โดยไม่ได้เทียบกับราคาขายจริงของบ้านสภาพใกล้เคียงในพื้นที่เดียวกัน ทำให้ราคาสูงกว่าที่ตลาดยอมรับ และกลายเป็นบ้านที่ 'ดูแพงเกินสภาพ' ในสายตาผู้ซื้อ
บ้านที่อยู่ในซอยลึก ทางเข้าแคบ ไม่มีที่จอดรถสะดวก หรืออยู่ไกลจากระบบขนส่งสาธารณะ มักเป็นข้อจำกัดที่ผู้ซื้อทั่วไปมองข้ามไม่ได้ แม้ตัวบ้านจะสภาพดีก็ตาม ยิ่งถ้าบ้านทรุดโทรมด้วย ก็เท่ากับมีจุดลบซ้อนกันสองชั้น
บ้านที่ยังติดจำนอง มีชื่อผู้ถือครองหลายคน หรือเอกสารโฉนดไม่ครบถ้วน มักทำให้กระบวนการซื้อขายล่าช้าและผู้ซื้อทั่วไปไม่กล้าเสี่ยง เรื่องนี้ควรตรวจสอบความชัดเจนกับกรมที่ดินก่อนประกาศขายทุกครั้ง เพื่อไม่ให้เสียเวลากับผู้ซื้อที่สนใจจริง
เมื่อรู้สาเหตุแล้ว ขั้นต่อไปคือการเลือกวิธีขายที่เหมาะกับสถานการณ์ของคุณ โดยทั่วไปมีสองแนวทางหลักที่เจ้าของบ้านเก่ามักพิจารณา
แนวทางแรกคือการขายแบบดั้งเดิม ผ่านนายหน้าหรือประกาศขายด้วยตัวเอง ซึ่งเหมาะกับบ้านที่สภาพดีอยู่แล้วและเจ้าของมีเวลารอได้ ส่วนแนวทางที่สองคือการขายตรงให้ผู้รับซื้อบ้านเก่าที่รับซื้อในสภาพที่เป็นอยู่ ซึ่งเหมาะกับบ้านที่ทรุดโทรมมากและเจ้าของต้องการปิดการขายให้เร็วที่สุด
| ประเด็น | ขายแบบดั้งเดิม (นายหน้า/ประกาศเอง) | ขายตรงให้ผู้รับซื้อบ้านเก่า |
|---|---|---|
| ระยะเวลาขาย | ไม่แน่นอน อาจใช้เวลาหลายเดือนถึงเป็นปี | รวดเร็วกว่า มักทราบผลภายในเวลาสั้นๆ หลังประเมิน |
| สภาพบ้านที่ต้องเตรียม | ควรซ่อมแซมหรือแต่งบ้านให้น่าซื้อก่อนถ่ายรูปประกาศ | รับซื้อตามสภาพจริง ไม่ต้องซ่อมก่อนขาย |
| ค่าใช้จ่ายระหว่างขาย | อาจมีค่านายหน้า ค่าซ่อมแซม ค่าดูแลบ้านระหว่างรอขาย | ลดภาระค่าใช้จ่ายระหว่างรอขาย เพราะกระบวนการสั้นกว่า |
| ความแน่นอนของราคา | ราคาอาจถูกต่อรองหลายรอบ ผู้ซื้ออาจถอนตัวได้ | ทราบราคาที่เสนอชัดเจนจากการประเมิน |
ไม่จำเป็นเสมอไป ถ้าคุณเลือกขายให้ผู้รับซื้อบ้านเก่าโดยตรง ส่วนใหญ่จะรับซื้อในสภาพที่เป็นอยู่ โดยราคาที่เสนอจะสะท้อนสภาพจริงของบ้านและค่าซ่อมแซมที่ต้องใช้ ทำให้คุณไม่ต้องลงทุนซ่อมก่อนขาย แต่ถ้าเลือกขายผ่านตลาดทั่วไป การซ่อมแซมบางส่วนอาจช่วยให้บ้านขายได้ราคาดีขึ้นและเร็วขึ้น
ราคาที่ได้จากการขายตรงมักสะท้อนความเร็วและความสะดวกที่เพิ่มขึ้น เช่น ไม่ต้องซ่อมบ้าน ไม่ต้องรอผู้ซื้อรายบุคคล และลดความเสี่ยงเรื่องผู้ซื้อถอนตัวกลางทาง ราคาจึงอาจแตกต่างจากราคาตลาดทั่วไปในบางกรณี แนะนำให้เปรียบเทียบข้อเสนอกับสภาพบ้านจริงและระยะเวลาที่คุณมี ก่อนตัดสินใจ
โดยหลักการควรเตรียมโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ บัตรประชาชนเจ้าของ ทะเบียนบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพัน เช่น สัญญาจำนอง (ถ้ามี) ทั้งนี้รายละเอียดและค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรในพื้นที่ของท่าน เพื่อความถูกต้องและเป็นปัจจุบัน
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999