กำลังซื้อกำลังจะไหลกลับเข้าเมือง – ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2570 กำลังเปลี่ยนสมการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ ในอดีตผู้บริโภคถูกบีบให้ต้องออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในปริมณฑล แต่เมื่อร่างผังเมือง กทม. ปลดล็อกข้อจำกัดการก่อสร้างในหลายพื้นที่ – จากที่ดินแปลงเดิม ผู้ประกอบการสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้มากขึ้น 1.5-2 เท่า ต้นทุนต่อยูนิตลดลง ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ The Pull-Back Effect ที่จะดึงกำลังซื้อกลับเข้าเขตกรุงเทพฯ และกดดันยอดขายโครงการในพื้นที่ปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์นับว่าเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ที่ผลักดันให้เศรษฐกิจไทยขยายตัว แม้ว่าจะไม่เท่ากับภาคการส่งออกหรืออุตสาหกรรมการท่องเที่ยว แต่ตลาดอสังหาฯ เป็นตัวชี้วัดกำลังซื้อของคนในประเทศได้ทางหนึ่ง
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 ตลาดยังอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว แต่เริ่มปรับสมดุล” แรงกดดันหลักมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขาย ขณะที่มาตรการภาครัฐและทิศทางดอกเบี้ยช่วยพยุงกำลังซื้อบางส่วน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เคยวิเคราะห์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ส่งสัญญาณ “ฟื้นตัวแบบเปราะบาง” หลังมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ช่วยประคองกำลังซื้อ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/2569 ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% อยู่ที่ 72,583 หน่วย มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1%
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวดังกล่าวยังไม่กระจายทั่วทั้งตลาด เพราะผู้บริโภคยังเผชิญภาระหนี้ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการลงทุนและชะลอการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นภาพรวมตลาดบ้านใหม่ในปีนี้ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางและรายได้ไม่แน่นอน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
ล่าสุดกรุงเทพมหานคร เตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งมีการปลดล็อกและอัปเกรดศักยภาพที่ดิน (Up-zoning) ในนอกโซนธุรกิจและรองรับเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายตัวออกนอกเมืองมากขึ้น เช่น ลาดพร้าว และตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ
จากที่ดินขนาดเท่าเดิม จะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5 - 2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ซึ่งจะดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) สายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ มองว่า ข้อกำหนดทางกฎหมายผังเมืองกำลังกลายเป็นตัวเปลี่ยนเกมครั้งสำคัญที่จะพลิกโครงสร้างการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ใน นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะเริ่มเลี้ยวกลับเข้ากรุงเทพฯ
ปัจจัยหลักที่กำหนดราคาขายและรูปแบบการพัฒนาของบ้านหรือคอนโดมิเนียม คือ ข้อกำหนดเรื่องสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เมื่อใดก็ตามที่ผังเมืองมีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดเหล่านี้ หรือหากเกิดขึ้นอย่างกะทันหัน หรือไม่สอดคล้องกับจังหวะการพัฒนาเมือง ย่อมทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง
ในอดีตต้นทุนการพัฒนาใน กทม. สูงจากข้อจำกัดผังเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัดถูกบีบให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัด ปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และนครปฐม ดังนั้นการที่ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ได้ผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ จึงส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า The Pull-Back Effect หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การผ่อนปรนใหม่ที่จะเกิดขึ้นหลังร่างผังเมืองรวมกทม.ประกาศใช้ เช่น การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ ปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้ หรือเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง เช่น ถนนบางสายที่เคยสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุดแค่ 4,000 ตารางเมตร อาจสร้างได้ถึง 10,000 ตารางเมตร
จากการผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ทำให้ผู้บริโภคจะนำต้นทุนเวลา (Time Cost) มาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเมืองที่เชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดในทุกเช้า
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำแนก 5 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญที่กำลังเผชิญความท้าทายจากร่างผังเมืองใหม่ ดังนี้
เป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา กำลังเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่ โดยเขตตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า (ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมพรีเมียม ในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม
ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ ซัพพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อดักกำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรี และนครปฐม
มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี ร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับ Airport City ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นตาข่ายดักกำลังซื้อ ก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี
แม้ย่านรังสิตจะมีโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่) โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมการังสิต และ อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5) หรือแม้แต่รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มส่วนต่อขยาย (ช่วงรังสิต – ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) รวม 4 สถานี และทางยกระดับอุตราภิมุข ช่วงรังสิต – บางปะอิน (M5) แต่ผลกระทบจากผังเมืองกทม. ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 จะเข้ามากดดันตลาดก่อนแน่นอน
การขยับตัวนี้เปรียบเสมือนการขึงตาข่ายดักกำลังซื้อชั้นดีไว้ใน กทม. ผู้บริโภคที่เคยมองหาบ้านโซนรังสิต-นครนายก หรือลำลูกกา จะเริ่มชั่งน้ำหนักใหม่ การยอมจ่ายแพงขึ้นอีกนิดเพื่อซื้อบ้านย่านดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวและแดงโดยตรง ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเดิมกำลังซื้อคือกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิ และนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง (ประมาณ 40,000 – 47,000 คน) แต่การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงเป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว (50 ตร.วา) บ้านแฝด (35 ตร.วา) หรือทาวน์โฮม (16-20 ตร.วา) ได้ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการในทำเลที่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม
มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี พื้นที่ตามแนวถนนหลักของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้ เป็นทำเลหลักของการพัฒนาคอนโดมิเนียม รองรับกลุ่มพนักงาน Office รายได้กลางถึงสูง ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ระหว่างพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวม 9,500 ยูนิต
การอัปเกรดพื้นที่เขตจอมทอง จากพื้นที่สีส้ม (ย.5–ย.7) ให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8–ย.10) หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลดลง และจะชิงกำลังซื้อมาจากโซนตากสิน-เพชรเกษม เนื่องจากระยะทางที่สั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า
มูลค่าตลาดซื้อขายหลักเป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง (เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป) ซอยหลักที่เป็นที่นิยมในการลงทุนและชาวต่างชาติ จะอยู่บริเวณถนนห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร
สำหรับเจ้าของบ้านหรือที่ดินในปริมณฑลที่กำลังกังวลว่ามูลค่าทรัพย์อาจถูกกดดันจากผังเมืองใหม่ มี 3 แนวทางที่ควรพิจารณา
1. ประเมินราคาทรัพย์สินของคุณทันที – หากคุณต้องการขายบ้านในย่านที่กำลังถูกแข่งจากโครงการในเมือง คุณควรทราบราคาตลาดปัจจุบันที่แท้จริง ก่อนที่กำลังซื้อจะไหลกลับเข้าเมืองจนอุปทานในปริมณฑลล้นตลาด
2. ปรับตำแหน่งทางการตลาดของบ้านคุณ – ถ้าบ้านของคุณมีจุดเด่นเฉพาะ เช่น เนื้อที่ใหญ่กว่า อากาศดีกว่า หรือมีสวนส่วนตัวที่โครงการในเมืองให้ไม่ได้ ให้นำเสนอจุดแข็งเหล่านี้ให้ชัดเจน
3. ใช้เวลาช่วงรอยต่อนี้เร่งขาย – ก่อนที่ผังเมืองใหม่จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการและตลาดปรับตัวครั้งใหญ่ นี่คือช่วงเวลาทองของการขาย
คุณไม่จำเป็นต้องรอให้ตลาดเปลี่ยนแล้วค่อยปรับตัว เริ่มวันนี้ด้วยการรู้ว่าราคาบ้านหรือที่ดินของคุณตอนนี้มีมูลค่าเท่าไรในตลาดจริง การประเมินราคาที่แม่นยำจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้เร็วขึ้น ไม่ว่าจะเก็บไว้ขายตอนนี้หรือรอจังหวะ
แพลตฟอร์ม ขายได้ KhaiDai พร้อมช่วยคุณประเมินราคาทรัพย์สินและวางแผนขายอย่างมืออาชีพ โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดกำลังถูกเขย่าจากผังเมืองใหม่ กทม. คลิกที่ปุ่มด้านล่างเพื่อรับการประเมินฟรี พร้อมคำแนะนำกลยุทธ์ขายเฉพาะสำหรับทรัพย์ของคุณ
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 แต่ผลกระทบต่อตลาดเริ่มปรากฏให้เห็นตั้งแต่ขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นและการปรับตัวของผู้ประกอบการในช่วงปี 2569 นี้แล้ว
The Pull-Back Effect คือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ จากการปลดล็อกผังเมืองที่ทำให้ต้นทุนต่อยูนิตในเมืองลดลง ส่งผลให้โครงการในปริมณฑล เช่น นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ เสียเปรียบด้านราคาและระยะเวลาเดินทาง เจ้าของบ้านในปริมณฑลอาจเผชิญกับอุปทานที่แข่งขันรุนแรงขึ้นและราคาขายที่ถูกกดดัน
ควรเร่งประเมินราคาทรัพย์สินปัจจุบันเพื่อทราบมูลค่าที่แท้จริง ปรับจุดขายให้โดดเด่นในด้านพื้นที่ใช้สอยหรือไลฟ์สไตล์ที่โครงการในเมืองไม่สามารถให้ได้ และพิจารณาขายในช่วงรอยต่อก่อนที่ตลาดจะปรับตัวเต็มที่
KhaiDai (ขายได้) — รับซื้อและฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดินทั่วประเทศไทย โทร 091-563-9999 · LINE 0915639999